分譲マンションが日本に登場したのは、色々と調べてみるとどうやら1950年代半ば頃ではないかと思われます。
その後マンションは、1963～64年といわれる第一次マンションブーム、1968～69年の第二次マンションブーム、そして1972～73年の第三次マンションブーム等のいくつかの爆発的な増加の時期を経て現在に至るわけですから古いマンションでも築30年～40年程度ということになります。

その間、1962年に「建物の区分所有等に関する法律」俗に言う区分所有法が制定され、2001年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行されマンション管理士資格ができるなど法整備も進んできました。
しかし、マンション管理そのものは、区分所有者から選出された何名かの理事が月に1回程度集まって議論し、年1回程度開催される総会で決議するという基本的なスタイルが多いようです。

マンションの築年数が古くなるほど区分所有者の年齢も高齢化してくる傾向にありますが、最近ではリノベーション等を行い若い世代が築年数の古いマンションの組合員となる場合も増えてきています。
勿論、最近の新築マンションでは30代～40代のといった若い世代が大半というマンションも珍しくありません。
そうした中で、土曜日や日曜日に開催されることの多い理事会は、理事になった方にとって大きな負担となります。
理事になれば理事会はもちろん理事会の為の資料作成や準備など多くの時間もとられますので、理事のなり手不足も頷けます。

さらに、理事以外の組合員の方々のマンション管理に対する関心や興味も低い場合が多く、総会の出席者も少なく委任状で結論が出ている場合も少なくありません。

つまり、法整備も重要なのですが、管理組合の運営方法についてもっと改善していく必要があるのです。

そこでまず大切なのは、管理組合員である区分所有者がマンション管理の重要性をしっかりと認識して理事でなくともマンションの管理に参加している意識を持つことです。

マンションの管理の良し悪しは、マンションの資産価値に影響することは説明するまでもありませんし、分譲マンションを購入している方でしたらそのことは十分理解していると思います。
まして、「資産価値を下げたい」とか「資産価値が下がっても関係ない」などと思っている方はほとんどいないはずです。

しかし、実際に「何をどうすれば」という具体的な話になると、多くの方が管理会社や理事会任せで、なんのアクションもとっていないというのが現状だと思います。

実際に理事になってみて、はじめてマンションの管理が重要で、且つ、非常に大変なことが理解できるというのが実際で、築年数が浅くほとんどの方が理事経験のない場合、マンション管理への関心は低い傾向があります。
反対に、築年数が古く多くの方が理事を経験しているマンションでは、マンション管理の重要性や理事の大変さなどを多くの方が理解しているので、比較的マンション管理に対する関心は高くなります。

しかし、築年数が古くなるとこれまで歴代の理事の方々が行ってきた運営方法を踏襲する傾向にあるため新しいことに対するハードルは高くなることが多くなりますし、高齢者と若い世代が入り混じった理事会では、考え方や意見の違いなども大きくなる傾向があります。まして、時間に余裕のある高齢者が仕切っている理事会では会議が必要以上に長くなったり、若い方の意見が通らないような雰囲気の理事会もあるようです。

こうした様々な状況が弊害となり、多くの方が改善の余地があると思っているマンション管理組合の運営スタイルが古くからそのままの方法で継続されているのです。

つまり、そうした状況にあるマンション管理組合の運営を見直し、時代に適した運営方法に改善していくことが大切で、そのためにインターネットの活用が重要です。

ビジネスではインターネットはなくてはならないものですし、多くの一般家庭にもパソコンが普及しインターネットを利用しています。携帯電話なしの生活は考えられない方も多くなっている時代です。

マンション管理組合の運営にインターネットを活用すれば、情報共有が円滑になり理事の方々の負担を軽減することにもなりますし、経費の節約や理事のなり手不足の解消にもつながってくると思います。

高齢者やパソコンや携帯を使わないという方に配慮することは重要ですが、そうしたことを踏まえインターネットを有効に活用していくことがこれからのマンション管理組合の運営における課題なのです。

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まず、長期修繕計画の見直しについては、常識にとらわれない「天の邪鬼」的な発想も必要となります。

長期修繕計画を立てる上で大前提となる「10年から12年で大規模修繕」ということさえも疑ってみる必要があるのです。新築時の外壁や防水などの仕様や施工のレベル、日々の管理や立地条件によって建物の劣化状況は大きく変わります。極端な話ですが、新築時のコンクリート工事の施行レベルや品質が低ければ早い段階で外壁にクラックが発生しコンクリートの中性化が進み内部の鉄筋が腐食して強度が低下してしまうということもありますし、海風の影響がある立地で通常の塗装であれば錆びるのは当たり前なのです。また、外壁がタイルの場合も施行方法やタイルの裏足の形状など様々な要素で剥離する可能性にも違いが出てきます。

たとえば、よく耳にする白華現象（エフロレッセンス）ですが、見た目の問題はあるものの一般的にそれだけでコンクリート強度に大きく影響することはなく、コンクリートの建築物ではある程度避けられないものなのです。また、大規模修繕というと建物の周囲を足場で囲みシートで覆うのが一般的ですが、足場を使わずに施行する方法もあります。足場を使わなければ、その分工期が短くなりますし費用も安くなる等様々なメリットもあるのです。

屋上などの防水についても、耐用年数は様々で一概に何年たったので改修が必要とは言えないのです。実際に雨漏りが発生するまで放置するのは論外ですが、防水の状態を定期的に点検することで、適切な改修時期を見極めることが出来ます。

外壁等のクラック（ひび割れ）も、コンクリート建築物の場合は、多少は発生するものです。クラックが建物のどの部分に発生しているのか、また、どの程度の隙間ができているかにより状況も改修方法も違ってきます。雨水が浸透して内部の鉄筋を腐食して、錆が出ているような場合は重症ですから大規模修繕を待たずに早めに補修する必要があるかもしれません。ただ、通常のひび割れは収縮亀裂の場合が多く深く大きな隙間が生じていなければそれほど緊急性はないと言えます。

つまり、大規模修繕ということで一度に全て改修工事を行うことが必要なのかを判断しなければならないということです。

一度に済ませると、工事を分ける場合より仮設工事費などのコストが低くなるなどメリットはありますが、無駄な工事まですることになる費用の増加の方が大きい場合があるのです。実際には、それらを判断するには専門的な知識が必要なる場合もありますので、簡単ではないかもしれませんが、時期をずらすこともできるということを知っているか知らないかでコンサルタント会社を使う場合でも違いが出てくると思います。

もう一点、保証という言葉に惑わされないことです。「防水工事は10年保証」等というのはよく聞きますが、改修工事の際などに、「保証が効かなくなります」という脅し文句で必要のない工事をやらないことです。

建築は、専門知識が必要なことは否定しませんが、素人だからといって全く分からないというものではありません。多くのマンションは鉄筋コンクリートか鉄骨鉄筋コンクリートでラーメン構造という柱と梁を構造体としています。極端な話ですが、その他の壁にひび割れが起きたとしても建物が崩壊することはまずありません。コンクリートの表面に塗装したりタイルや石を張ったりして保護したり装飾しているだけと考えればいいのです。給排水衛生設備や電気設備などはやや難しそうですが、様々な材質のパイプやケーブルがつながっているだけと思えば良いのです。

つまり、建築は難しくないのです。

長期修繕計画の中で大きな支出となる大規模修繕について、「素人にはわからないので」という姿勢ではなく、分かる努力をすることが大切です。

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長期修繕計画は、マンションの快適な居住環境の確保と資産価値の維持・向上のために必要な修繕工事を行うための計画でほとんどのマンションにあるはずですが、長期修繕計画によって修繕積立金の額も決まってくるのできちんとした計画を立てる必要があります。

一般的に分譲マンションの場合、デベロッパー等が長期修繕計画を立てそれに基づいて修繕積立金を決めていますが、デベロッパー等が作った長期修繕計画は、将来的に一時金が必要になったり、徐々に修繕積立金が増えていくなど分譲時にあまり高い金額にならないように作られたものがあるので注意が必要です。

国土交通省が平成20年6月に発表した長期修繕計画作成ガイドラインでは、修繕積立金の将来的なアップを防止するために「均等積立方式」が採用されています。
つまり、当初数千円だった積立金が将来何倍もの金額になるような事態を避けるために一定の金額で積み立てるということです。

そして、ここで忘れたはならないのは、ディベロッパー等が作成した長期修繕計画は、一般的な大規模修繕を想定して計画されているので、約10年たった時点で実際に必要な修繕内容となからずしも一致しないということです。

長期修繕計画にあるからといって本来必要のない部分まで工事をすることがないようにしなければなりません。工事の時期にしても、マンションの日ごろの管理や立地など様々な要素によって劣化の進み具合は異なりますので、長期修繕計画に定めれた時期に必ず実施しなければならないというものでもないのです。

一般的にマンション管理組合の理事会は、建築の専門家集団ではありませんので建物劣化の具合を判断することも難しいことですし、任期も短いことから前期の理事の仕事を覆すようなことは避けようとする傾向にあります。
しかし、大規模修繕工事を一年間延期したことで建物が劣化して住めなくなるということは考えられませんので慌てることはないのです。
納得のいく修繕工事の内容と金額に落ち着くまで十分に議論すべきだと思います。
当然のことですが、一年間大規模修繕工事が延びた場合マンションの規模にもよりますが、相当な額の修繕積立金が増えます。
当初の長期修繕計画に無理やり合わせて大規模修繕工事を行い将来積立金不足に悩まされることのないようにする必要があるのです。

その為にも、ディベロッパー等が作成した当初の長期修繕計画の見直しを行う必要があります。
出来れば、第一回目の大規模修繕が行われる前、それも出来るだけ早い時期から見直しを行うべきだと思います。

見直しを行う際には、コンサルタント会社に依頼することもあると思いますが、コンサルタント会社によっても工事内容や金額は大きく変わってきますので注意が必要です。

実際問題としてコンサルタント会社もマンションの長期修繕計画に計上されている大規模修繕の金額を少しでも安くしようという発想ではなく、計上されている金額内で当初計画されていた修繕工事の内容を如何に問題なく実行するかという発想の場合が多いのです。

管理会社はそのマンションの長期修繕計画を知っているわけですから、当然のこととしていくら修繕積立金がいくら有るかも知っています。
管理会社やコンサルタント会社は、下手に当初の長期修繕計画にある修繕内容を削って（見直して）後々問題になると困るので、一般的な大規模修繕の内容を勧めるのです。

つまり、素人だから分からないと言って外部の専門家に全面的に任せるのではなく、素人なりに勉強して無駄を省く努力が必要だということです。
大規模修繕のコストを適切に引き下げることができれば、修繕積立金の上昇を防ぐことができるわけですから。

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